Je Při Nákupu A Prodeji Pozemků Vždy Nezbytný Notář?

2024 Autor: Sebastian Paterson | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-16 13:48

Zákon stanoví dvě formy registrace smluv o transakcích s nemovitostmi.

První možností je uzavřít dohodu u notářského úřadu s následnou registrací transakce u Úřadu federální registrační služby (FRS - bývalý RRB).

Druhým, stanoveným v občanském zákoníku Ruské federace a federálním zákonem „O státní registraci práv k nemovitostem a transakcích s nimi“, je uzavření dohody v jednoduché písemné formě. Podle článku 550 občanského zákoníku Ruské federace „Forma smlouvy o prodeji nemovitostí“se smlouva o prodeji a nákupu nemovitostí uzavírá písemně vypracováním jednoho dokumentu podepsaného stranami. Jak vyplývá ze zákona, taková dohoda nevyžaduje povinnou notářskou kontrolu.

Zvažme výhody a nevýhody každé z výše uvedených metod.

Registrace osob v notáři u takových dokumentů, jako je například smlouva o půjčce, závěť nebo plná moc, je ve většině případů oprávněná - s výjimkou situací stanovených zákonem je notář jediným zástupcem zákona, který může dokument potvrdit, potvrdit právní způsobilost občanů, kteří jej podepsali. Dokument vstupuje v platnost okamžikem, kdy je ověřen notářem, nebo od okamžiku uvedeného v ověřeném dokumentu. V případě některých konfliktních situací vyžadujících soudní řízení není pochyb o tom, že důvěra v listiny ověřené notářem je větší než v listiny vyhotovené v jednoduché písemné formě, zejména pokud není možné, aby jedna ze stran byla přítomna na sluch.

Situace s transakcemi s nemovitostmi je odlišná. Mezi povinnosti notáře patří osvědčování skutečnosti uzavření dohody o realitní transakci, osvědčování totožnosti občanů, kteří podepsali vypracovaný dokument. Dohoda však vstoupí v platnost až po registraci na UFRS, což trvá deset pracovních dnů ode dne předložení dokumentů. Při podávání dokumentů na UFRS musí příslušní úředníci této organizace přirozeně ověřit také totožnost občanů, kteří smlouvu uzavřeli, zkontrolovat správnost smlouvy, vlastnictví zcizené (nabyté) nemovitosti. To znamená, že postup registrace u UFRS je naprosto stejný jak pro notářsky uzavřenou smlouvu, tak pro dohodu uzavřenou stranami bez účasti notáře.

Je zřejmé, že pro lidi, kteří mají daleko od jurisprudence, je poměrně obtížné samostatně uzavřít smlouvu, zejména pokud jde o transakce s drahými nemovitostmi. Při uzavírání takových smluv se zpravidla obracejí na právníky se specializací na tuto oblast práva.

Jaký je rozdíl mezi vypracováním smlouvy s notářem (který je samozřejmě také odborníkem s vyšším právnickým vzděláním) a právníkem v oblasti využívání půdy?

Odpověď: Pokud kontaktujete právníka, platba za sepsání smlouvy nebude záviset na hodnotě nemovitosti. To umožňuje účastníkům transakce uvést skutečnou tržní hodnotu objektu, bez ohledu na to, zda uzavíráte obchod s místností nebo kupujete celý dům. V notářsky ověřené smlouvě mnozí neuvádějí skutečnou tržní cenu pouze proto, že náklady na registraci se počítají jako procento hodnoty nemovitosti. Soudní praxe ukazuje, že jediným dokladem o zaplacení kupujícím prodávajícímu je často potvrzení od prodávajícího. Nadměrnému rozruchu s účtenkami se lze vyhnout, pokud strany uvedou ve smlouvě skutečnou hodnotu, což znamená, že peníze byly převedeny.

B. V notářské kanceláři budete pravděpodobně požádáni, abyste použili jednu z několika standardních šablon smluv, které jsou více či méně vhodné pro vaši situaci. Specialista v oblasti pozemkového práva, který důkladně prostudoval rysy vaší konkrétní transakce, bude schopen vypracovat dohodu, která nejlépe vyhovuje zájmům stran, v případě potřeby předvídat možná rizika, poskytnout doporučení a pomoci při shromažďování dalších dokumenty, které vylučují možnost napadení transakce v budoucnu. Je možné uzavřít dohodu o další právní podpoře vlastníka získané nemovitosti, například o jejím dalším prodeji, leasingu, rekonstrukci atd. Není vyloučena možnost, že právník po pečlivé analýze předložených dokumentů doporučí, abyste tuto transakci úplně odmítli,motivován uvedením možných negativních scénářů. Zájmy stran transakce a interakce právníka s nimi se nakonec zcela shodují, zatímco funkce notáře se omezují na pouhé prohlášení o uzavření dohody.

B. Pokud je třeba dohodu třeba změnit, než bude předložen UFRS (například strany rozhodly změnit hodnotu vlastnosti nebo dohoda propadla na poslední chvíli, ale prodávající nalezen nový kupec ochoten zakoupit za stejných podmínek), může prodávající samostatně přepsat hotovou smlouvu zadáním opravených údajů. Pokud je smlouva sepsána v notářské kanceláři, je nutné se znovu obrátit na notáře, zaplatit poplatek, to znamená zahájit proces znovu, což povede ke ztrátě času i peněz. Aby se předešlo možným komplikacím, je navíc vhodné ukončit dříve uzavřenou dohodu, která vyžaduje dobrou vůli obou stran a jejich společnou návštěvu notářského úřadu.

Můžeme dojít k závěru, že při uzavírání transakcí s nemovitostmi je notář „odkazem navíc“?

Ano, ale pouze s jednou a velmi významnou výhradou - právník podílející se na přípravě smlouvy musí být vysoce kvalifikovaným odborníkem v oblasti využívání půdy, mít zkušenosti s uzavíráním podobných smluv, úspěšně se účastnit soudních sporů týkajících se pozemků, být zaměstnancem organizace specializující se na podporu transakcí s nemovitostmi.