Chci Koupit Pozemek - Jak Zjistit Skutečné Náklady Na Pozemek

2024 Autor: Sebastian Paterson | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-16 13:48

Tržní hodnota nebo užitná hodnota?

Proč používám uvozovky, když mluvíme o „tržní hodnotě“pozemků? Při určování tržní ceny pozemku obvykle vycházejí z průměrné ceny nákupů podobné kvality, umístění, rozlohy, způsobu využití pozemků vyprodukovaných za určité (ne příliš dlouhé) časové období. Čím více jsou takové transakce analyzovány, tím přesněji lze určit cenu oblasti, která nás zajímá.

Současně je nutné, aby transakce byly prováděny pomocí podobných finančních schémat, a to bez jakýchkoli zvláštních podmínek pro převod vlastnických práv, omezení a zatížení.

V praxi však použití této techniky neposkytuje vždy objektivní obraz situace na trhu. K dnešnímu dni se trh se zemědělskou půdou právě začal formovat. Celkově lze říci, že vážný objem pozemkových transakcí byl pozorován pouze za posledních 5–6 let. Ano, za poslední rok nebo dva došlo k poměrně velkému počtu převodů vlastnictví, ale zdá se mi zbytečné stanovit skutečné kupní a prodejní ceny velkého počtu pozemků.

Na jedné straně obrovské množství zemědělských pozemků mění majitele v důsledku postupu darování, i když ve skutečnosti existují transakce nákupu a prodeje. Vzhledem k tomu, že darovací transakce jsou ve skutečnosti bezúplatné transakce, jak v takových případech posoudit hodnotu nemovitosti převedené na nového vlastníka?

Ano, a když provádíte transakce za prodej pozemků, smlouva velmi často označuje podhodnocenou hodnotu pozemku - především proto, aby se platily nižší daně.

Na druhou stranu se nemůžete řídit cenami uvedenými v reklamních nabídkách na prodej nemovitostí. Za prvé, velmi často při prodeji pozemků existuje spousta zprostředkovatelů, kteří přidávají 20 nebo dokonce 40-50% původní ceny pozemku. Zadruhé, vlastníci půdy sami často vystavují předměty za nadsazenou cenu záměrně - s přihlédnutím k dalšímu obchodu za pokles. Pro kupujícího je mnohem příjemnější kupovat nemovitosti se slevou 10–15%, přičemž se cítí jako kompetentní podnikatel. Za třetí, situace na trhu se často mění. Jednou z nejtypičtějších možností je, když jsou pozemky nabízeny k prodeji za cenu nižší, než byly dříve vystaveny. V blízkosti vašeho pozemku jsou například další pozemky s podobnými vlastnostmi,a majitel se naléhavě rozhodl prodat je s velkou slevou kvůli naléhavé potřebě finančních prostředků.

Existuje další důvod, proč je obtížné posoudit tržní hodnotu konkrétních pozemků, téměř úplná absence hypotečního trhu pro pozemky.

Jak jsem již uvedl výše, trh s pozemky (zejména pro pozemky pro komerční projekty, tj. Velké plochy) se dosud nevytvořil. Objem transakcí na konkrétních územích a způsoby jejich provádění neumožňují se spolehlivostí provést analýzu dostatečnou pro přesné a objektivní posouzení hodnoty půdy, což je analýza, kterou lze vzít jako základ při zvažování pozemek jako předmět hypotéky bez získání další záruky nebo dodatečných finančních záruk …

Myslím, že ne, zvláště pokud nepoužíváme vágní výraz „tržní hodnota“, ale mluvíme o „spotřebitelské hodnotě“toho či onoho webu. Pokud se „tržní hodnotou“rozumí částka, za kterou lze pozemek v daném okamžiku prodat, pak se při hodnocení spotřebitelské hodnoty zkoumá mnoho faktorů, včetně těch hlavních:

a) Dynamika cenových změn pro pozemky podobné ve všech ohledech pro krátkodobá (1–2 roky) a střednědobá (5 let) období.

b) Očekávaná dynamika změn cen za lokalitu s přihlédnutím k faktorům, jako jsou dlouhodobé plány rozvoje přilehlého území, politická a ekonomická situace v konkrétním okrese, regionu, předmětu federace, změny v ekologická situace, klimatické procesy v dané oblasti, sociální a demografické procesy atd. atd.

c) Analýza možných rizik v různých oblastech rozvoje tohoto pozemku, možnosti jejich překonání a výpočet souvisejících materiálových nákladů.

d) Prognóza likvidity pozemku v různých fázích jeho vývoje.

Navzdory skutečnosti, že odpovědi na každý z výše uvedených bodů mohou být spíše přibližné, jejich kombinace, když je studována v rámci matematického modelu, poskytuje poměrně přesnou odpověď o spotřebitelské hodnotě webu, která je chápána jako maximální přípustná množství peněz, jejichž investice při nákupu pozemků zajišťuje ziskovost dalšího rozvoje lokality.